Grondbeleid

BBV-voorschriften grondexploitatie
Het grondbedrijf is in 2019 ingericht conform de nieuwe BBV-voorschriften. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• de niet in exploitatie genomen gronden (de NIEGG’s), de cultuurgronden en de overige gronden zijn, vormen geen onderdeel meer van het grondbedrijf.
• de rente-berekeningen zijn gemaakt conform de nieuwe BBV-voorschriften. Voor 2019 is het rentepercentage voor de exploitaties vastgesteld op 1,4% berekend. De verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen is 68,96%. Rente mag alleen worden berekend over het deel van het grondbedrijf dat gefinancierd is met vreemd vermogen.
• Het BBV geeft ook aan dat de maximale looptijd van een grondexploitatie 10 jaar (voortschrijdend) is. Hier mag alleen van worden afgeweken als dit goed wordt gemotiveerd en tevens is voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen. Alleen het bestemmingsplan “Aan de Strengen” heeft een langere looptijd (zie voor de onderbouwing van deze 2 plannen onderdeel financiële positie).

Grondexploitaties in het grondbedrijf
In het grondbedrijf zijn per 1-1-2019 acht actieve bestemmingsplannen opgenomen. Het betreft 5 woningbouwplannen en 3 bedrijventerreinen. Van deze plannen sluiten momenteel alle woningbouwplannen met een positief resultaat en alle bedrijventerreinen met een negatief resultaat.
Per 31-12-2019 resteren nog 7 actieve bestemmingsplannen in het grondbedrijf. Per 31-12-2019 is het bestemmingsplan “Exloërkijl III" te 2e Exloërmond financieel afgesloten. Verderop in deze paragraaf wordt dit nader toegelicht.

Ontwikkelingen 2019 (algemeen)
Voor bijna alle plannen in het grondbedrijf was in 2019 belangstelling. Het enige plan waarvoor zich geen geïnteresseerden hebben gemeld is het plan “Drentse Poort”. In de overige plannen zijn kavels verkocht of lopen opties.
De exploitaties van de diverse plannen zijn geactualiseerd per 1-1-2020. De verschillen ten opzichte van de exploitatie per 01-01-2019 worden veroorzaakt door indexering van de kosten, aanpassing looptijd en (tijdelijke) aanpassing kavelprijzen. Het verschil bij het plan Daalkampen II wordt veroorzaakt door een volledig nieuwe exploitatieopzet. Fase 2b en 3 zijn niet meer opgenomen in de exploitatieopzet. Ondanks dit blijft het  plan sluiten met een positief resultaat.

Naar aanleiding van het Woonplan 2016+ in 2017 is een onderzoek gestart of het noodzakelijk is om beschikbare contingent bouwkavels te herverdelen over de verschillende bestemmingsplannen. Het hele onderzoek is nog niet volledig afgerond.
Voor Borger is een succesvolle pilot uitgevoerd voor de prioritering van bouwprogrammering. Hier zijn alle fases vrijwel allemaal doorlopen. De uitkomsten van de pilot in Borger worden gebruikt voor de verdere uitwerking van het totaal proces.

Borger-West
Borger-West bestaat uit verschillende deelgebieden. Het betreft de deelgebieden Daalkampen II/III en IV, Aan de Strengen (bedrijventerrein en dagrecreatie), Strijkijzer, Rolderstraat en het ATC. De ontwikkelingen in dit gebied stagneren en daarom is in 2017 een onderzoek gestart om te kijken wat de (on)mogelijkheden zijn voor de verdere ontwikkeling van het gebied.
Op grond van dit onderzoek heeft de raad eind 2018 besloten om de exploitatie van het bestemmingsplan Daalkampen II te wijzigen. De nieuwe exploitatie voorziet alleen de  ontwikkeling van fase 2a. De overige fases worden vooralsnog niet uitgevoerd. Het plan sluit na fase 2a overigens wel met een positief resultaat.
Voor de rest van het gebied Borger-West geldt dat op dit moment vergaande ontwikkelingen zijn voor Daalkampen IV (zonne-akker) en wij met het Esdal-college in overleg zijn voor de bouw van een school in Borger-West.  

Ontwikkelingen 2019 (per bestemmingsplan)

• Exloërkijl III, 2^e Exloërmond:

De laatste kavel is verkocht in 2019. Plan wordt per 31-12-2019 financieel afgesloten. Voor de nog te maken kosten van € 3.000 wordt een voorziening getroffen. Het plan wordt afgesloten met restant winst van € 89.384. Afgelopen jaren is reeds een tussentijdse winst genomen van € 1.045.764. De totale winst van dit plan bedraagt € 1.135.148.

• Plaats 62, Valthermond:

In dit plan zijn nog 15 kavels beschikbaar waarvoor tot 2019 weinig belangstelling was. Om de verkoop te bevorderen zijn de prijzen in 2019 van 9 kavels definitief verlaagd naar € 70 per m2. De belangstelling is aangetrokken voor dit plan. Op dit moment (2020) lopen 3 opties voor dit plan, maar het is nog te vroeg om te concluderen of de toename van deze belangstelling structureel is.
Om bij blijvende stagnatie van de verkopen toch tot een goede afhechting van het plan te komen is er voor gekozen de overige 6 kavels vooralsnog niet aan te bieden.
Doordat de subsidie voor duurzaam bouwen per 01-01-2020 is vervallen zijn de kosten € 48.000 hiervoor af geraamd, waardoor een tussentijds winst van € 44.000 kan worden genomen op dit plan.
Dit plan is ook onderdeel van het lopend onderzoek met betrekking tot de herverdeling van kavels. Looptijd met 1 jaar verlengd.

• Lijnstukken II, Buinen:

Voor deze kavels is continu belangstelling. In 2019 is 1 kavel verkocht en naar verwachting wordt de laatste verkocht in 2020. In 2019 was het mogelijk een tussentijdse winst te nemen van € 41.000. Looptijd is met 1 jaar verlengd.

• Daalkampen II, Borger:

In 2019 zijn 2 kavels verkocht en zijn nog 3 in optie. Per 1-1-2020 zijn in fase 1 nog 12 kavels te koop. Er is vraag naar kavels in dit plan, maar vraag en aanbod sloten niet helemaal aan. In 2020 is dit opgelost door enkele kavels aan de Klopsteen om te zetten van vrijstaand naar 2^kap. Op alle nog niet verkochte kavels in fase 1 ligt nu een optie.
Verder is er voor gekozen om de periode van de prijsverlaging van kavels groter dan 650 m2 te verlengen tot 01-07-2020.

Dit plan was onderdeel van het onderzoek met betrekking tot Borger-West. Op grond van dit onderzoek is besloten het plan te knippen en vooralsnog alleen fase 2a te ontwikkelen (44 kavels). Hiervoor is een nieuwe exploitatie opgezet. Na fase 2a zijn alle gemaakte kosten voor het totale plan Daalkampen II afgedekt en sluit het plan alsnog met een positief resultaat.
Met deze aanpak wordt beoogd om meer aan te sluiten op de marktvraag, meer grip te houden op dit plan en de risico’s te beperken.

• Nieuw-Veenlanden, Nieuw Buinen:

Het plan is eind 2016 in exploitatie genomen en is bijna vol. In 2019 is 1 kavel  verkocht. Op de resterende vrije kavels (brugwoningen) zijn verkocht (1) of zijn in 2020 opties genomen. Van de resterende kavels projectbouw is ook een deel in optie genomen en voor het andere deel is ook belangstelling.
De looptijd van het plan wordt gelet op bovenstaande niet verlengd .

• Aan de Strengen, Borger:

In 2018 is de verplichting voor het bouwen van een bedrijfswoning omgezet in een optie. Met deze maatregel wordt getracht de verkoop te bevorderen. Dit heeft nog niet geleid naar meer verkopen in 2019. Wel wordt meer informatie opgevraagd door potentiële kopers. Op dit moment (2020) loopt één optie. Looptijd is met 1 jaar verlengd.
Ten opzichte van 2018 is het verwacht verlies gestegen met € 35.249. Deze stijging wordt door de verlenging van de looptijd met 1 jaar. De voorziening is hier op aangepast.

• Noorderkijl II, 2^e Exloërmond:

In 2019 is de laatste kavel verkocht. Alle bouwwerkzaamheden zijn nog niet afgerond, waardoor het plan nog niet kan worden afgerond. Het plan zal per 31-12-2020 worden afgesloten.
Ten opzichte van 2018 is het verwacht verlies gedaald met € 35.941. Oorzaak van de daling zijn de lagere nog te maken kosten. De voorziening is hier op aangepast.

• Drentse Poort, Nieuw-Buinen:

In 2019 geen ontwikkelingen. Nog 9.888 m2 beschikbaar. De afgelopen jaren is weinig vraag naar kavels geweest in dit plan. Looptijd met 1 jaar verlengd.
Ten opzichte van 2018 is het verwacht verlies gestegen met € 9.316. De voorziening is hier op aangepast.

In onderstaande tabel een overzicht van de financiële ontwikkelingen in 2019.

Toelichting verloop boekwaarden
Ten opzichte van het vorig jaar is de totale boekwaarde van het grondbedrijf met € 59.490 gestegen. De stijging wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren en is als volgt tot stand gekomen:
Gemaakte kosten 2019 (verhoging boekwaarde):

• Daalkampen II, woonrijp deel fase 1, start fase 2a, onderhoud:€   48.954
• Nieuw-Veenlanden, aanleg infra, grondwerk, DUBO, brug:   € 121.780
• Exloërkijl III, woonrijp maken:               €     4.898
• Noorderkijl II, asfalt werkzaamheden:            €   26.500
• Rentebijschrijving plannen:                  €   40.366
• Voorbereiding, toezicht en beheer:               € 151.137
• Overige mutaties:                     €  1.796

Winstnemingen/opbouw voorziening (verhoging boekwaarde):

• Tussentijdse winst: Plaats 62 en Lijnstukken II:         €  85.000
• Afsluiten plan: winst Exloërkijl III, 2e Exloërmond:      €  89.384
• Opbouw voorziening woonrijp maken: Exloërkijl III:      €     3.000

Opbrengst verkopen (verlaging boekwaarde):

• Exloërkijl III, 1 kavel:                  €   54.880
• Noorderkijl II, 1 kavel:                  €  69.385
• Daalkampen II, 2 kavels:                  € 225.370
• Nieuw-Veenlanden, 1 kavel:                  €   69.160
• Lijnstukken II, 1 kavel:                  €   94.530