Grondbeleid

Winst- en verliesnemingen
Voor de (tussentijdse) winst- en verliesnemingen hanteert de gemeente de door de BBV voorgeschreven POC-methode (Percentage of completion). De POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Met de invoering van deze methode wordt aangesloten bij de doelstelling van het BBV, namelijk een vereenvoudiging en eenduidigheid en daarmee een betere onderlinge vergelijkbaarheid tussen gemeenten.

De totale winstneming 2019 bedroeg € 174.384. Hiervan wordt € 8.624 ingezet voor de aanvulling van de voorzieningen verliesgevende plannen. Het restant wordt conform beleid gestort in de bufferreserve gronden.

Bufferreserve gronden/voorzieningen grondbedrijf
De bufferreserve gronden wordt opgebouwd uit de winsten uit het grondbedrijf. Deze reserve wordt ingezet voor de dekking van verwachte verliezen in het grondbedrijf., maar ook voor de eventuele boekverliezen van het strategisch vastgoed (o.a. de voormalige NIEGG’s en overige gronden uit het grondbedrijf).
Aangezien de bufferreserve niet alleen wordt ingezet voor het grondbedrijf wordt in deze paragraaf niet verder ingegaan op de wenselijke hoogte. Hiervoor verwijzen wij u naar de paragraaf weerstandsvermogen.
De voorzieningen van de verliesgevende plannen in het grondbedrijf (BIE’s) zijn weer op het niveau gebracht van het verwacht verlies.

Indien nodig kan de bufferreserve grondbedrijf ook worden gebruikt om het herstructureringsfonds aan te vullen (bijdrage is € 5.500 per nog te slopen woning). Voor de lopende projecten is dit op dit moment niet noodzakelijk.

Financiële positie (in totalen)
De exploitatieopzetten zijn per 1-1-2019 geactualiseerd. De kosten en baten zijn aangepast en indien noodzakelijk de looptijden bijgesteld. Onderstaand een totaal overzicht van de financiële stand van zaken per 1-1-2020.

*) Dit bedrag is grotendeels geoormerkt voor de herstructureringsprojecten Nije Daip te Nieuw-Buinen en Hunzedal te Borger.

Op basis van de geactualiseerde exploitatieopzetten wordt door het grondbedrijf over de jaren 2019 t/m 2032 een totaal positief resultaat verwacht van € 1.334.467. Ten opzichte van het vorig jaar is verwacht resultaat naar beneden bijgesteld. Oorzaak hiervan zijn vooral de aanpassing van het bestemmingsplan Daalkampen II (nieuwe opzet) en de (tussentijdse)-winstnemingen.
Het bedrag voor het verwacht netto verlies wordt zowel nominaal als contant (CW) weergegeven. Voor de berekening van de wenselijke hoogte van de voorziening wordt gerekend met de eindwaarde methode.
Door soms lange looptijden van grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen of dalingen van kosten en opbrengsten. Deze risico’s kunnen van grote invloed zijn op de winstverwachting van de grondexploitaties. Het is duidelijk dat met name wanneer de financiële resultaten van de grondexploitaties tegenvallen, daarmee ook de financiële positie van de gemeente meer onder druk kan komen te staan. Om dit risico te minimaliseren is de maximale looptijd van een exploitatie in de nieuwe BBV-voorschriften vastgesteld op 10 jaar (voortschrijdend). Hier mag alleen gemotiveerd van worden afgeweken. Binnen het grondbedrijf loopt nog één plan met een looptijd langer dan 10 jaar. Het betreft het plan Aan de Strengen (13 jaar).

Aan de Strengen:
Omdat het merendeel van de werkzaamheden (infra) in dit plan reeds zijn uitgevoerd, de verkopen behoedzaam zijn geraamd (komende jaren 1 per jaar) en voor het verwacht verlies reeds een voorziening is getroffen, lijkt het ons niet noodzakelijk om de exploitatie verder aan te passen. De risico’s zijn o.g.v. deze feiten voldoende afgedekt, waardoor het plan in zijn huidige vorm kan doorlopen. Ook dit plan maakt onderdeel uit van het onderzoek met betrekking tot Borger-West.

Om de risico’s van alle plannen zoveel mogelijk in te perken worden de exploitaties ieder jaar per 31-12 geactualiseerd (jaarstukken). Mocht tijdens het jaar een plan worden gewijzigd waaruit grote financiële gevolgen voortvloeien, dan zal de raad tussentijds een voorstel worden gedaan tot wijziging van de exploitatieopzet en wordt deze opnieuw vastgesteld.

Solvabiliteit
Solvabiliteit van het Grondbedrijf is de mate waarin het Grondbedrijf in staat is bij liquidatie aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. In de paragraaf grondbeleid bij de begroting 2019 is geconcludeerd dat het grondbedrijf nog steeds een gezond en dus solvabel bedrijf is. Dat wil zeggen, dat alle schulden (de boekwaarde) zijn af te lossen bij beëindiging van al haar activiteiten.
Als de solvabiliteit daalt wordt dit o.a. veroorzaakt door hogere kosten/lagere opbrengsten. Hierdoor worden bijvoorbeeld positieve boekwaarden minder positief. Door stagnatie in de verkopen worden de winstverwachtingen ook lager. Door ophoging van de diverse opgebouwde voorzieningen voor verliesgevende plannen kan het negatief effect op de solvabiliteit weer worden gecompenseerd.
Doordat de voormalige NIEGG’s zijn ondergebracht bij de materiële vaste activa staat de solvabiliteit van het grondbedrijf minder onder druk dan in voorgaande jaren.
Het grondbedrijf is nog steeds in staat zijn verplichtingen na te komen. De som van de reserves, opgebouwde voorzieningen en waarde van de bezittingen, verminderd met de boekwaardes geeft nog een positief beeld als rekening wordt gehouden met het feit dat resterende grondkavels tegen marktconforme kavelprijzen kunnen worden afgezet.